不動産投資のあれこれ http://www.century21distinguished.com/ ja Copyright 2010 Sun, 29 Aug 2010 00:29:14 +0900 http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss 不動産投資とは 不動産投資とは、土地や建造物を購入して、その土地や地価などが高くなってから売却や転売をするという投資方法となっています。
例えば、これから地価が高くなると予想される土地を購入すれば数年後に買ったときの価格以上の利益になったりすることもあるのです。
仮に1000万円で購入した土地が、地価が5割り増しになったとすると、1500万円の価値が出るということになります。
このような将来的に上昇しそうな土地を安いうちに購入するのも不動産投資の一部となっているのです。

またビルやマンションなどといった賃貸物件を購入して、入居者から家賃収入を得るというのも不動産投資の一つとなっています。
家賃収入を目的とした不動産投資の場合、購入資金を帳消しにするのに結構な時間を要することになるのですが、購入資金以上の収益は全て利益として得ることが出来るというメリットがあります。

どちらにしても不動産投資に参入するということはそれなりの資金が必要となっていますし、専門的な知識も必要となりますので敷居の高い資産運用の一つといえるでしょう。

 

]]> http://www.century21distinguished.com/post-27.html http://www.century21distinguished.com/post-27.html 不動産投資 Sun, 29 Aug 2010 00:29:14 +0900 不動産投資で成功する為に 近年の不況の影響もあるのでしょうか、サラリーマンとしての収入だけでは、不安だという人も多く、不動産投資を行いある程度安定した収入を望む人が増えてきています。
こういった不動産投資は、日本がバブルに踊っていたころの不動産投資とはちょっと違っているようです。

現在人気があるのがマンションやアパートでの家賃収入のようです。
その中でも特に人気があるのが、中古のアパートなどを購入しその後の家賃収入を得るという投資方法のようです。
ここで安定した収入を得るためにとても重要なのが、収益物件を見極めるということになります。
収益の期待できる賃貸マンション物件としては、最寄り駅から10分以内にある物件ということ、ワンルームタイプの物件であること築年数よりも新しく見える物件であるとうことが最低現必要ではないかと思います。

まず、ワンルームタイプのマンションは希少価値が高くファミリータイプに比べるとその数がまったく少ない為に狙い目であると言えます。
また、築年数に関しては震大震法ができた昭和56年移行のものであるということが絶対条件となってきます。
こういったことを基礎としてさらに収益のでる物件であるかを調べ検討していくことで家賃収入にも期待が持てるようになると思います。
いずれにしてもマンションなどの家賃収入で稼ごうを考えるのであれば、まずは、収益物件と呼べる物件がどういったものであるのかをしっかり勉強しましょう。

 

]]> http://www.century21distinguished.com/post-26.html http://www.century21distinguished.com/post-26.html 不動産投資 Thu, 29 Jul 2010 23:27:21 +0900 不動産投資の失敗例 不動産投資に興味のある方や、これから経営を実際の行ってみようと思っている人もいるのではないでしょうか？
その前に、不動産投資をすることでどのようなことが実際に起きているのか？という事を知る必要もあります。

ここでは、不動産投資の失敗例についてお教えしたいと思います。
まず、十分な知識がなければ間違いなく失敗するでしょう。
ただ単に物件さえ購入すれば利益がでるという考えで不動産投資を行う人もいるようですが、これが最も危険な事なのです。
購入する物件が空き室が多い場合だと、もちろん利益は出てきません。
その上、物件を維持する為にコストばかりがかかってしまうのです。

また、購入した物件を売ろうとした際、購入時よりも安い価格でしか売れないというケースもあります。
他にも、購入した物件が老朽化しており、さまざまなトラブルが起きてしまう等、多数の失敗例があります。
成功例ではなく、失敗例を事前に知っておく必要があります。
不動産投資を失敗してしまうと、破産宣告をする状況になったり、最悪夜逃げをしなくてはいけないような場合もあるので、十分注意しましょう。

]]> http://www.century21distinguished.com/post-25.html http://www.century21distinguished.com/post-25.html 不動産投資 Wed, 23 Jun 2010 08:48:35 +0900 不動産投資　儲けるにはまず勉強です 不動産を始めるには、情報の収集とともに、分析する知識・能力が必要です。良い不動産物件を得るためには必須ですし、後々のの不動産経営にも役に立ちます。最小の投資で最大の利潤を得るのが、投資家の理念です。では、どんな勉強法が効率的でしょうか。 まずインターネットの活用です。自分の好きな時間にアクセス出来ます。インターネットには限りない情報が満載しています。不動産業者の情報、物件の情報、口コミによる経験者の話など、意見の交換の場ともなります。購入方法、諸経費の知識、不動産関係の法律などもネットで学べます。基礎的なことを学んでおけば、物件の購入の際、不動産会社からの話も聞きやすくなります。 不動産に関する書籍を読むことも基本です。入門書から専門書までありますが、気に入った書籍は常に鞄などにいれておき、基礎知識を固めるためにも、その時々に参照していくのが大切です。月刊誌などには新しい情報なども、載っていますので参考に出来ます。 セミナーは、顧客獲得の為に不動産会社が定期的に開いているのもあります。その他、専門家が有料で開いている講座もあります。不動産投資を同じく望んでいる人の集まりですので、有益な情報も交換し合える利点もあります。すぺての受講は無理でしょうから、その時々に応じたテーマでの参加で、充分役に立ちます。 http://www.century21distinguished.com/post-24.html http://www.century21distinguished.com/post-24.html 不動産投資 Wed, 17 Feb 2010 16:13:57 +0900 不動産投資　基礎知識メリット・デメリット 投資には、必ずリスクがあります。不動産投資はリスクが少ないということがメリットの第一で、将来を見据えた長期の投資となってきています。 不動産投資は、少額の資金で始めることが出来ます。決まった年収があれば、金融会社の信用も得られるでしょうし、ローンによって資金を調達することが出来ます。年金対策も魅力です。年金の将来は不安だらけです。その為、老後の生活設計の為に、不動産投資を考える人が増えています。月々のローンは家賃収入で払っていき、ローンが完済すると、家賃収入から経費を差し引いたものが、私的年金として活用できます。ローン借り入れの時団体信用生命保険に加入しますので、そのまま生命保険として流用できます。節税の効果も期待されます。減価償却費、租税公課、修繕費など経費として確定申告すれば、還付されることもあります。 また不動産投資は、相続税対策にも行われています。更地の土地を所有しているより、マンションなどの建物を建て、賃貸物件として所有している方が、相続税評価が引き下げられるという利点があるからです。相続税の課税金額は、建物では購入金額の約50%、土地では時価の約80%で評価で課税されることになります。現金などの動産と建物などの不動産とでは、税率、税金に違いがあるのです。不動産の方が絶対有利ともいえませんが、メリットのひとつにあげられます。 http://www.century21distinguished.com/post-23.html http://www.century21distinguished.com/post-23.html 不動産投資 Sun, 14 Feb 2010 12:13:25 +0900 不動産投資　基礎知識　メリットとデメリット 先行き不安の情勢から、将来のことを考えての不動産投資が注目されています。メリットに優れている金融商品だからでしょう。しかし金融商品である限り、リスクが当然伴います。 不動産投資に着目されるのは、リスクが比較的少ないことにあるでしょう。株式では、突然紙切れ同然の価値まで下落することもありますが、不動産の場合、建物や土地は所有されて、市場価格がゼロになることはありません。不動産を購入し、ローンの決済が終われば、その物件は全て投資家の所有物となります。退職したとしても、公的年金と家賃収入で、老後は余裕をもった暮らしが保証されます。プラスαの私的年金は、政府の年金制度がたとえ崩壊する危機に遭っても、心強いものとなります。 しかし、リスクも考えなくてはなりません。賃貸マンションで賃貸収入を目論んでいたとしても、入居者がなかったり、賃貸料が払われなかったりすると、経費ばかりの負担となります。こうした状態が続けば、入居率の低下を招き、利回りは悪化し、赤字ともなりかねません。入居率を上げるために、賃貸料の値下げ、リフォームなどの改善策がありますが、こうした局面では。、どのように方向づけをしていくのか、オーナーの才覚が問われ、経営能力の問題となります。不動産投資を始める際には、不動産投資を経営するとの気概が必要です。 http://www.century21distinguished.com/post-22.html http://www.century21distinguished.com/post-22.html 不動産投資 Thu, 11 Feb 2010 09:21:34 +0900 不動産投資　基礎知識　判断するポイント 不動産投資を始めるのには、単に資金調達をして、不動産会社に全てを任せるオーナー型のタイプの人もいますが、利益をより多く確保していくには、経営者の感覚が必要です。不動産投資は、十年から二十年に及ぶ長期の事業です。老後の為に始めた不動産投資が、結果として成功するには、ローンを含め投資した金額が、その間に完済しておくことです。その後になると家賃収入は、不労所得に近い収入となり余裕ある生活が保証されるのです。 事業の状態を把握するにはまず、損益分岐点がどこにあるか知ることから始まります。損益分岐点を算出する公式は「損益分岐点＝（運営費＋ローン支払い金額）÷　潜在総収入」となります。運営費とは固定資産税、都市計画税、物件の管理費、減価償却費、修繕費など経費が含まれます。潜在総収入とは、満室・滞納なしの状態で入ってくる賃貸収入となります。この計算で、最低の家賃収入がどれだけあればよいか、計算されます。利益が出る要件としては、家賃の高額化による賃貸収入の増加、経費の削減が直接の手段となります。この分岐点を見据えて、投資家は投資計画を検討してくことになります。 賃貸の他に、売却して、利益を上げる方法もあります。土地、建物の評価額は時価として変動していきます。どのタイミングで売却したらいいか、データを分析して、決定することになるでしょう。 http://www.century21distinguished.com/post-21.html http://www.century21distinguished.com/post-21.html 不動産投資 Mon, 08 Feb 2010 15:12:10 +0900 不動産投資　基礎知識　費用について 不動産を所有するのには、物件を購入する費用ばかりか、取得のための様々な費用が入用です。資金調達をする場合これらを考慮しておかないと、思わぬ資金ショートの事態になりかねません。項目別に紹介しておきます。 ●　建物消費税　土地相当分にはかかりませんが、建物には　5%　かかります。 ●　仲介手数料　(不動産売買代金　X 3% + 6万円)　+　消費税 　　不動産業者に支払う仲介手数料です。 ●　印紙税　物件の金額に応じて課せられます。不動産売買契約書、ローン契約書に定められた額の印紙を貼らなくてはなりません。 ●　不動産登記費用　物件を自分の所有物にする費用です。登記免許税と司法書士への報酬からなります。 ●　ローン事務手数料　ローンを組む時必要です。金融機関に支払います。 ●　ローン保証料　ローンを組んだ人が返済できない状態になった時、ローン保証会社が代わって債務を支払うための保証金となります。 ●　団体信用生命保険　死亡とか高度障害になった場合、保険会社がローンを引き受けるための保険です。 ●　火災保険　火災になった時の損失を保障します。 ●　不動産取得税　購入後数カ月たってから、納入通知がきます。取得時だけにかかります。 ●　固定資産日割り分　固定資産はその年の１月１日の所有者にかかりますので、取得時までは売主に、それ以降は買主の負担になります。 これらは、概ね不動産を取得する時に、わきまえておかなくてはならない諸費用です。 　　 　　 http://www.century21distinguished.com/post-20.html http://www.century21distinguished.com/post-20.html 不動産投資 Fri, 05 Feb 2010 16:15:58 +0900 不動産投資　利益を上げる方法 不動産投資で利益を上げる根本は、物件の選択です。良い物件を所有しておけば、これに卓る方法はありません。収益物件を探すには、まず知識を得、物件を見る目を高めることです。だから物件探しには、慎重に時間をかけて行わねばならない第一ステップです。 気に入った物件を所有したならいよいよ不動産経営です。経営の上手・下手で利益の幅が大きく変わるばかりか、損失という事態になりかねません。運営に関しては、自分で全てを仕切る方法と、不動産運営会社に委託する方法があります。運営会社は、賃貸物件への入居者の募集から、賃貸料の集金など、運営に関する業務を殆ど任せられますので、不動産所有者はオーナーとして経営に専念することが出来ます。 経営の内容としては、自分の所有する物件を将来的にどのように展開していくかにかかわっています。最小の投資で最大の利益を上げるのが、あまねく経営の理念です。これは運営会社の範疇ではなく、経営者の手腕となります。賃貸マンションに限って考えれば、賃貸物件として価値があるうちは賃貸料で利益を上げ、価値低落の場合は、リフォームするなりして、物件価値を上げ、居住者を絶やさないことが肝心です。賃貸物件として耐用年数が過ぎたら、売却してしまうとか、自宅に転用することも考えられるでしょう。それまでには投資金額を回収し、利益を得ているはずです。オーナーは、経営だけに専念できるのも、不動産投資の利得です。 http://www.century21distinguished.com/post-19.html http://www.century21distinguished.com/post-19.html 不動産投資 Tue, 02 Feb 2010 17:08:53 +0900 不動産投資　購入する方法 景気の低迷、雇用の不安、企業倒産の恐れ、将来の公的年金の崩壊への危機から、老後の生活に不安を覚え、私的年金への関心が高まってきています。その中で、比較的安定した不動産投資が着目されています。では、どのように始めればよいのでしょうか。 現在の自己資金、年収、以後の生活設計、金融会社・銀行との信用度などを試算し、どの位の資金が用立てられるか見込まなければなりません。ローンを組む金融会社の了解のもとに資金準備方法を確定してから、投資物件に目安を付けます。先ず、情報を得ることからです。不動産関係の入門書の購入、月刊誌の購読、不動産会社が開催するセミナーへの参加、インターネットへのアクセスなど手段があります。それによって得た知識は不動産会社と物件を選ぶ際に、大きな糧となるはずです。多数の物件の中から、自分の好みの物件を見つけたら、不動産会社に相談します。その物件の将来性など相談に応じてくれますが、あくまで自分の知識で物件を検証・分析していくことが大事でしょう。不動産投資は高額の資金を用意します。また長期に及ぶ事業でもあります。万一失敗しても、不動産会社は責任をとりません。 計算方法に利回りがありますが、十数年後の利得を計算し、これでいいと納得したら、売買契約をすることになります。 http://www.century21distinguished.com/post-18.html http://www.century21distinguished.com/post-18.html 不動産投資 Sat, 30 Jan 2010 13:59:31 +0900 不動産投資　特徴を知る 不動産投資は、まずミドルリスク・ミドルリターンと言われます。株式投資ほどの投機性はありません。不動産を所有していることによって、賃貸料が定期的に収入となってきます。その意味で、安定した債権に近い性格です。しかし元本が保証されているわけではなく、所有する物件の価値が低落して、損失を蒙ることもあります。リスクという点では、やはり金融商品の一種です。 株式は市場では株式が即日売買され、換金性がありますが、不動産投資はそういった流動性から考えれば、相当に低くなっています。売買するには、登記など諸手続きを踏まえていかねばなりませんし、管理、維持にも手間がかかります。株式売買は、パソコンキイひとつで済ましてのと比べ、大いに違います。 しかし、立地条件に優れた良い物件を所有し、信用ある顧客を得ていけば、長年に亘って、賃貸収入という安定した収入が得られるのが特徴です。それに、不動産投資物件の価値が減少し、ゼロに近くなったとしても、それまで得た収入によって、利回りはゼロということにはならないのです。 日本は、利用できる土地が限られています。埋め立てで居住、商業地域を造成しても、微々たる面積にしかなりません。土地は無くなることはありません。他の金融商品とは違った実のある投資物件といえるでしょう。 http://www.century21distinguished.com/post-17.html http://www.century21distinguished.com/post-17.html 不動産投資 Wed, 27 Jan 2010 14:56:32 +0900 不動さん投資　投資の種類 サプライム問題に端を発した世界同時株安を機に、景気の低迷のまま先が見えていません。公的年金の不安もあって老後の為に、私的年金を確保しようとする人が、不動産投資の安定した収入に関心を寄せています。でもどんな投資形態があるのでしょうか。現物投資ばかりでなく、手元の自己資金を活用した投資もあります。不動産投資の種類としては現物不動産投資、小口化不動産投資のふたつが一般的です。 現物不動産投資とは、マンションなどを購入して他人に貸し、賃貸収入を得て、投資金額を回収していくやり方です。所有している土地を他人に貸し、地代収入をとる方法もあります。 小口化不動産投資とは、個人だけで不動産投資をするのではなく、多くの投資家が調達した資金で、不動産を購入する方法です。不動産投資信託会社が、物件の購入、管理・運営を行いその結果得た利益を、手数料を取り、投資金額に応じて分配する仕組みになっています。この場合小口化することによって、多くの投資家が出資出来ますまで、億単位の物件も扱うことが出来るのです。金融市場でも、不動産投資信託は、売買されますので、換金性をも有しています。不動産投資の入門として、選択するのもいいかも知れません。 http://www.century21distinguished.com/post-16.html http://www.century21distinguished.com/post-16.html 不動産投資 Sun, 24 Jan 2010 18:06:59 +0900 不動産投資　投資する魅力とは 不動産投資とは、マンションなどを購入して賃貸料を得たり、購入価格より高く売却して、差額益を図ることにあります。賃貸収入の場合、総投資に対して賃貸収入からローン返済金額、金利、減価償却費などの経費を引いた収入金額を利回りといっています。利回りが大きいほど、投資は魅力です。 不動産投資の魅力とは、安定した月々の収入なので、公的年金の他に私的年金として活用できることです。その他、生命保険の代用、節税対策、相続対策としても有効な投資形態です。今は、景気低迷からデフレに陥り、物価も低迷しています。不動産価格、家賃も同様です。しかし、景気の循環で、インフレになった場合、物価上昇に伴い、投資物件の不動産価格、賃料も値上がりしていきます。従って、将来のインフレ対策としても、高利益が予想されます。 不動産の投資には、多額の資金が必要です。また手続き、良い物件を探すことも大変ですが、立地条件に適った物件ならば、充分利回りは確保できます。物件の運用維持には、不動産運営会社に業務を委託し、経費として計上できます。こうしたことで不動産投資に成功すれば、将来に亘って、働くことなく安定した収入を得られます。勿論金融商品ですので元本を保証されることはありませんが、昨今では、不動産投資会社も様々なサービスで、投資家を援助しています。金融機関も提携していますので、この世の中、今後の生活設計の為に、相談してみるのも良いと思います。 http://www.century21distinguished.com/post-15.html http://www.century21distinguished.com/post-15.html 不動産投資 Thu, 21 Jan 2010 19:09:12 +0900 不動産投資　株式などの金融商品との違い 株式投資は、学生からサラリーマン、主婦に至るまでが行っています。良い株式に遭った場合には、一晩で、投資金額の倍になるほどの利益を齎す投機性もあって人気のひとつです。ミニ株など小・中学生までも経済の勉強としてとりくんでいることもあります。主婦などはパソコンの画面の前で、デイトレードを行い、小額の利益をコツコツ貯めていくスタイルもあります。株式は、数万円程度の小遣いで始められることで、簡単に投資に入れます。 しかし、不動産投資となると、都心では中古マンションといっても数百万円の資金を用意出来ないと始められません。普通の学生、主婦などでは手がでません。先ず良い物件を得ることの成否が、不動産投資の鍵ですが、探すのは大変です。自分名義にするには登記をしなくてはなりません。株式は証券場で直ぐ売買出来ますが、不動産の場合、流動性が低く、時間がかかります。不動産を所有したとしても、その後、管理運営するランニングコストがかかっていきます。この点は、運営管理会社に委託すれば良いのですが、株式のように一回きりで取引が完了するわけにはいきません。 但し、株式は価格の変動が激しくリスクの多い金融商品です。配当は、年に1,2度ですが、家賃収入となると月に安定して収入が得られます。将来のことを考え、私的年金を予定する為に、不動産取引を見直す人が増えています。 http://www.century21distinguished.com/post-14.html http://www.century21distinguished.com/post-14.html 不動産投資 Mon, 18 Jan 2010 17:21:36 +0900 不動産投資　利益を上げる物件とは 不動産投資をするのは土地、或いは賃貸マンションなどの建物です。しかし、価格は高額になりますが、土地を所有している方が、有利であることは確かです。建物は、減価償却などもあって年々価値は減少していきます。また老朽化してしまっている建物は、借主が現われないとか、賃貸料が安くなり、利回りが期待できないことになってしましいます。耐用期限が来るまでに、投資金額を回収してしまわなくてはならないのです。それまで修繕費もかかり、維持、運営していくための手数も考慮していかねばなりません。天災などに見舞われて、建物自体無くなってしまう危険性もあるでしょう。 一方、土地は不変の存在です。景気の動向に左右されて時価に変動がありますが、立地条件さえ心得ておけば、購入時の価格を下回ることもないようです。銀行が優先的に、担保として優位をつけるのは、あくまで土地なのです。だから不動産投資を考える場合、土地つきの建物を優先するべきだと思います。 更地でも、上にプレハブの造作を建て、賃貸することも可能ですが、継続的に投資を考えていくなら、賃貸物件になるだけの建物が望まれるでしょう。 都会などの立地で、需要が求められているところでは、土地も高額で、なかなか所有はできませんが、部屋の占有率が高く期待できる場所ならば、ワンルームマンションへの投資も有効かも知れません。 http://www.century21distinguished.com/post-13.html http://www.century21distinguished.com/post-13.html 不動産投資 Fri, 15 Jan 2010 05:50:23 +0900 不動産投資信託　メリット・デメリット 不動産投資を始めたいという人にとって、不動産投資信託は、少額の資金で始められることから、不動産取引のノウハウを知る機会を作るのに、比較的安全な方法です。それに少額ですので、分散投資をしてリスクをも分散させることもできます。投資家は、高額の資金を調達することもなく手軽に投資に参加することが出来ます。不動産投資信託とは、不動産投資をする投資家から、資金を集め、投資会社が投資家に代わって運用し賃貸料、物件の売却などによって得る利益を手数料を引き、投資に応じて、分配する方法です。 不動産信託では、流動性に利点があります。投資証券が証券市場で売買していますので、必要な時に換金しやすいシステムです。実際の不動産取引では、売買の手続きが煩雑で、流動性は低くなっています。そして運用管理とも、不動産投資信託会社のプロがしていますので、比較的安心な投資でしょう。面倒な契約に携わる必要もありません。 但し、あくまで金融商品への投資です。元本が保証されているわけではありません。賃貸市場も需要・供給の原則によって左右されます。景気の動向、賃貸料の変化によって物件の評価価格が減少すると、利回りも当然下落していきます。 リスクを避けるためには、良い不動産投資信託会社を選ぶことと、景気の動向を見極めて投資することです。 http://www.century21distinguished.com/post-12.html http://www.century21distinguished.com/post-12.html 不動産投資 Tue, 12 Jan 2010 14:25:00 +0900 不動産投資　諸費用の実体 不動産投資を始めるには、資金の調達がなくてはなりません。銀行ローンと自己資本を合わせた資金です。見込みがついたなら投資する物件を決めますが、不動産投資には、100万円単位から億単位の資金がかかります。それに見合っての諸費用も多額になるのを見込んでおかないと、中途で資金不足に遭わないと限りません。箇条書きに列記しておきますと、次のような項目になります。 ①　仲介手数料　不動産売買を仲介する不動産屋に支払う費用となります。決まっている計算式は　(物件価格の3% + 6万円) + 消費税　です。 ②　印紙代金　各種契約書に貼る印紙代金です。　 ③　不動産登記費用　法務局への登記です。登記印紙代金と司法書士への報酬です。 ④　ローン手数料　借入をする金融機関に対して、様々な手数料です。 ⑤　保証料　 ローンの保証をしてくれる保証会社に支払う手数料です。 ⑥　生命保険料　借主が万一の場合が起こった時、生命保険会社が残高を支払うことになっています。 以上は、物件を所有する為に必要な諸費用であるイニシァルコストです。物件を維持していくためにはランニングコストがかかります。物件の運営管理の費用は、賃貸管理会社に支払います。危険を保証するためには火災保険・地震保険の契約が必要です。その他、建物の共有部分の維持管理は、所有者の負担になります。電気・水道料、修繕費などです。その他には、不動産取得税の納入通知が、取得後、都道府県税事務所から送られてきます。固定資産税・都市計画税は毎年納めねばなりません。 http://www.century21distinguished.com/post-11.html http://www.century21distinguished.com/post-11.html 不動産投資 Sat, 09 Jan 2010 17:34:11 +0900 不動産投資　ネットで情報を集めて投資を始める 不動産投資を始めるのには、情報の収集、検証、分析が絶対必要なことです。物件の将来価値、信用性を判断する基本に、ネットで得た情報があります。大手を問わず、不動産業者は、インターネットを媒体にして自己の投資物件をアピールして掲載しています。近くだけでなく、全国規模での情報が直ぐ、得られるので便利です。 様々な会社はメールマガジンによって、顧客に情報を提供するサービスを行っています。メルマガは、無料で配信する会社もありますが、有料サービスで確実な情報を得ることがよいでしょう。会社の規模・サービスなどはホームページにアクセスして閲覧すれば、およその検討はつきます。会社によって料金体系はいろいろあります。住所、氏名、年齢、所得金額などの項目を入力して送信すれば、メルマガの配信要求をその会社と契約できます。メルマガは定期的に送られてきますが、会社が所有する物件の中から、写真、明細のかいてある資料などから、自分で選ぶことになります。どの会社もメルマガの配信までは無料サービスとなっていますが、個別の物件を指定し契約に入る段階から、費用が生じてくるようです。出来るなら２、３の会社のメルマガを参考にしていくのも大切です。不動産仲介業の中にはコンサルティング業として顧客の相談に、始めから応ずるところもありますが、費用がかさむようです。なによりも失敗しない不動産投資を始めるには、情報を的確に読むに値する勉強が必要です。 http://www.century21distinguished.com/post-10.html http://www.century21distinguished.com/post-10.html 不動産投資 Wed, 06 Jan 2010 15:49:25 +0900 不動産投資　若い人が大家になる夢ТＮさん　男性(29歳) ТＮさんは、29歳、企業の中ではバリバリの中堅に位置します。そんなТＮさんも、不動産投資で、マンションのオーナーになっています。しかし、現在住んでいるのは賃貸マンションです。何故かというと、将来は地元にある親の家を相続することが約束されており、東京で自分の家を所有する必要がないからです。ある程度働いたら、賃貸マンションからでていくことになります。 不動産投資は、賃貸収入でローンを返済し、金利、減価償却費などの経費を払い、残った金額が収益となります。軌道にのれば、さしたる労務もありません。労働時間に比しての収入が大きいのが大家さん、所謂オーナーです。一念して臨んだのが不動産投資です。不動産業者任せにせず、自分の計画でことを進ませ、納得いく成功をするのには、まず勉強です。不動産関係の書物を読むばかりでなく、積極的に機会があれば、セミナーや講習に参加し、インターネットで情報を得て検討しました。努力の甲斐あり。気に入った物件を見つけることが出来、一定の収入を安定して稼ぐことが出来ました。国の膨大な借金は膨らみ続け、景気の低迷、雇用不安、企業倒産の危険、公的年金の破綻、これからの世代は、自らの人生設計を計画し、将来へと切り開いていかなくてはなりません。 http://www.century21distinguished.com/29.html http://www.century21distinguished.com/29.html 不動産投資 Sun, 03 Jan 2010 07:06:11 +0900 不動産投資　利回りを考えないＲ．Тさん女性(43歳) 不動産の利回りとは、賃貸マンションでは、部屋が満室となった場合を想定しての年間賃料の合計金額を不動産の取得価格で割った数字と考えられています。サプライム問題以降、必然的に中古マンションや賃貸アパート下落して、物件は買いやすく利回りは好転していってます。 都心では、経済の活性の中心であって新築物件は人気がありますが、一方建築資材や建築費の高騰で、決して利回りが良くなっているとは限りません。表面利回りは、3%を下まわるとこともあります。銀行預金よりはましですが、投資としては、魅力とならないことが多いのです。ローンで借りてまでのリスクをしなくても済むのかが問題です。 不動産投資の場合、天災などの予期せぬ事態にならない限り、最悪でも現物の資産が残りますので、いっそのこと利回りを考えず、将来になっても、価値を維持していける物件を所有して、オーナー気分を持ち続けることを選ぶ人も出てきています。そうした選択で、不動産を所有しているのがТさんです。投資ではなく、趣味の部分に属しますが、女性としての考えで、立派な建造物を人に貸す喜びがあります。いい物件は、入居希望者が多く、空き室のリスクは回避されます。優れたもの、希少性のある物件で人を呼ぶことが出来るのです。 http://www.century21distinguished.com/43.html http://www.century21distinguished.com/43.html 不動産投資 Thu, 31 Dec 2009 15:40:16 +0900 不動産投資　キャリアウーマンの試み 現代では、キャリアウーマンと呼ばれる女性が、社会で存分に活躍しています。彼女らは、仕事にまじめに取り組んでいくことで、社会経験が深まり、事業の実際に携わってきました。結婚して退社するとなると、今までのキャリアが失われるのに不安になってしまうから、一般に婚期が遅れます。キャリアウーマンにとっての不動産投資も、社会生活の一環として、容易く取り込んでいけます。 Ｎさんは、ある企業では管理職を務めるバリバリのキャリアウーマンです。結婚など考えず、今でも独身生活を存分に楽しんでいる女性です。彼女の不動産投資に対する考え方は、利回りが悪くとも、価値ある物件を所有していたいことにあります。将来を見据えれば、当面の利回りを考えず、結局価値あるものが自分の為になるとの考えです。自分が住みたくなるような物件は、他の人も借りたくなると絶対的なポリシーに裏付けられています。現在所有する不動産は、ファミリータイプの分譲マンションで、利回り4%にもなっていない新築物件です。しかし彼女の生活スタイルは、ファミリータイプの住居を拒んでいます。将来、このマンションには住まないでしょう。不動産投資をするのにも、人によっていろいろな目算があります。Ｎさんのタイプも、ひとつのポリシーに貫かれた立派なタイプといえるでしょう。 http://www.century21distinguished.com/post-9.html http://www.century21distinguished.com/post-9.html 不動産投資 Mon, 28 Dec 2009 17:25:10 +0900 不動産投資　若い世代での投資方法 K.Sさんのことを紹介しましょう。彼は。東京に勤務する会社員で独身、２７歳です。大田区のワンルームマンションを借りて住んでいますが、それでも不動産を所有しています。所有しているのは文京区にあるマンションです。元々、彼は投資の経験は以前から持っていて株式をやっていました。しかし米国から端を発した、サプライムローン問題で、世界同時株安になり、痛手を蒙ったことをきっかけに、不動産投資を始めました。株式は現在も所有し、投資の対象にはしていますが、不動産投資に切り替えた魅力は、株式は暴落すると、紙切れ同然の価値になってしまうのに比べて、不動産の価値は存在する限り、実勢価格を保持して、賃料が安定的に入ってくることにありました。所有している文京区のマンションは、立地は良く借り手には困りませんが、築20年ということで、いつでも手放せる利便性があります。彼が物件を見つけるときには、短期に決着をつける物件を一つ一つ全て見て回り、好条件のマンションを見つけました。東京の真ん中に賃貸マンションを持っている自負は、これからの人生設計に大いに役立つ礎となっているようです。こんな彼の行き様は、感嘆すると同時に、参考に出来ると思います。 http://www.century21distinguished.com/post-8.html http://www.century21distinguished.com/post-8.html 不動産投資 Fri, 25 Dec 2009 09:22:01 +0900 不動産投資　木村さん(32歳)　会社員　男性の例 都会の生活では収入のうち、家賃の支払いは平均30%にもなっています。月収30万円としても、10万円近くが住居の為の支出にもなっているのです。それが、賃貸である限り、月々払い続けていかねばならないのです。退職するまでに支払う家賃総額は、大変な金額になります。彼が逆に不動産投資で、家賃収入を得ようとしたのは、家賃の高さにあったのです。 決意した木村さんは、徹底して不動産投資の勉強をしていくことにしました。不動産に関する書物の読破は、記事の閲覧を始め、セミナーへの参加、インターネットでの情報の収集、身になることなら、なんでもの努力をしました。 不動産投資の基本は、家賃収入でローンを返済し、金利、減価償却などの経費を払ったあとの差額が、利益となることです。この利益が資産形成の基金となります。利回りは、総投資金額に対する、利益の割合です。少なくとも利回り、10%を分岐点として考え、また自己資産と借入資産とで900万円の物件として、不動産業者に提示し物件を紹介してもらいました。利回り10%と900万円が、木村さんの物件に対するキイとなっていました。今は、都心での中古マンションの価格は下降して来ています。条件に合ったいい物件を見つけられるなら、利回り10%も無理ない目標となっています。 http://www.century21distinguished.com/32.html http://www.century21distinguished.com/32.html 不動産投資 Tue, 22 Dec 2009 19:20:28 +0900 不動産投資　鈴木さん　女性(59歳)の例 鈴木さんはシングルの身の上です。当時財産として、2000万円ほどの現金を有していました。このまま職を辞めてしまうと収入がなくなり、手元の預金を崩して生活していかねばなりません。公的年金は受領出来ますが、今の世の中、これだけでは満足な生活を送ることが出来ません。月８万円あまりを取り崩していくと、およそ20年で底をついてしまいます。その時はまだ８０歳です。余命にはまだまだ先のことだと予想がつきます。知人の紹介から、不動産投資のことを教えられ、老後の為に現在の預金を活用したいと思い不動産投資に踏み切りました。彼女の動機のきっかけは、老後の安心を保証したい一念であったと言えるでしょう。 鈴木さんの住んでいる地域は、マンション価格は上昇気味ばかりか建築費も下がっておらず、利回りは低落していっていました。しかし新築の物件なら、20年立っても資産価値があるとのことで、決心したのです。2OOO万円の預貯金金利は、僅かの金額です。また株式は、怖いリスクを持っています。比較的安全な、不動産投資では、安全を最優先にして無理なく活用すれば、資産を減少させることなく、月々の定収入が約束されることになるのかもしれません。鈴木さんの例も、不動産投資を始める動機の一つでしょう。 http://www.century21distinguished.com/59.html http://www.century21distinguished.com/59.html 不動産投資 Sat, 19 Dec 2009 17:26:15 +0900 不動産投資　野村さん　女性(50歳)の例 投資の中で比較的に安定した不動産投資にはリスクとともに、メリットも多くあり、投資を始める動機も人それぞれです。公的年金が不安だから将来の私的年金を確保することを目的とする人、節税、相続対策、生命保険の代わりにする人などなどです。 野村さんが不動産投資を始めるきっかけとなったのは、日本人の平均寿命の長さをテレビで知らされたことからです。女性の寿命が長いことは感じていましたが、具体的に、日本女性の平均寿命は世界一で85歳、と聞かされたことです。まだまだ先のことは考えていませんでしたが、あと寿命は35年もあることを実感しました。夫もなくなり、将来は公的年金だけという状態で、子どもに頼らず生活出来るのか、不安がよぎったのです。今のうちに将来の設計をしておかねばならないのが不動産投資への動機となりました。 手元の自己資金400万円を工面し、あと半分の400万円は10年のローンを銀行に申し込み都心での中古ワンルームを購入しての、不動産投資となりました。 現在の明細は、家賃収入が75,000円、諸経費が50,000円、手取りは20,000円という結果になっています。まだ働いていますので、この20,000円は、少しでも将来楽になるようにと、繰り上げ返済の資金に回しています。 景気の低迷で、都心の中古マンションは下落傾向にあります。このなかから良い物件を見つけ出すことができるなら、成功のきっかけになるかも知れません。 http://www.century21distinguished.com/50.html http://www.century21distinguished.com/50.html 不動産投資 Wed, 16 Dec 2009 08:25:29 +0900 不動産投資　不動産投資信託について知ろう２ 不動産投資信託とは、証券会社を通じて投資家から集めた資金を、信託会社がオフィスビルやマンションなどに投資をして、それによって得た賃貸料や売却益を投資家に分配するシステムです。商品名によって、配当の頻度や不動産の種類などに違いがあります。購入する前に、窓口担当者に資料を求め、よく検討することです。 基本的に不動産投資信託は元本保証はありません。金融商品ですので、経済情勢の影響によって、市場価格が変わってきます。賃貸料、物件の価格の変動により、投資家への分配金は上下変動します。大きな地震や火災による物件の損害により、極端に、価格が下落する危険も考慮する必要があります。 投資会社によっては、投資の目的を限定しているところもあります。ラブホテルなど一般の不動産投資家は手をつけないところですが、逆に、収益性、安定性のある物件ともなっています。このように投資を絞り込むことによって、将来の利益性を確保する考えもあります。不動産投資はミドルリスクといわれていますが、ネットなどを通じて、投資対象の情報を出来るだけ集め、正しい判断の材料としていくことがまず第一歩であるでしょう。不動産投資信託は、少額の資金から積立していく方法もあります。普通のサラリーマンにとっても入りやすい投資商品です。 http://www.century21distinguished.com/post-7.html http://www.century21distinguished.com/post-7.html 不動産投資 Sun, 13 Dec 2009 05:16:08 +0900 不動産投資　不動産投資信託について知ろう１ 不動産投資信託とは、投資家から集めた金や、金融機関から借りた金をもとに不動産投資を行い、不動産投資法人が、不動産物件、マンション、オフィスシビルなどを購入して、維持管理会社に任せ、或いは時期を見て、不動産の売買を行い、これらによって、収益した金を投資家に分配金として払っていく方法です。投資家は、経営に参加せず分配金を得ることだけに関わります。この投資信託は、株式市場に上場しているため、株式と同様に売買される性質を持っているのです。不動産投資信託では、維持管理に必要な経費を引いた賃料のおよそ90%が支払われます。投資意欲は持っていても、煩わしい経営に参加することに躊躇する投資家にとって、都合のいい不動産投資となります。勿論、社会情勢の変化などから、投資信託が常時、利益を計上するとは限りません。その時は、株式と同じく、損失として投資家に返されていきます。 投資信託は、月々少額の金額を積み立てていくことで購入できるメリットがあります。定期的に配当金が入ってきますが、リスクも５％から１５％ということも控えておく必要があります。チャレンジするのには、投資信託会社の信用が第一になります。それを踏まえた上での、不動産投資信託の選択となります。 http://www.century21distinguished.com/post-6.html http://www.century21distinguished.com/post-6.html 不動産投資 Thu, 10 Dec 2009 10:14:14 +0900 不動産投資　デメリット・リスクを考える２ 不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンといわれる程比較的安定した投資ですが、金融投資である限り、リスクは否めません。デメリットの部分を検証することによってリスクを回避しなければなりません。不動産の資産価値は、金・ダイヤモンドと同じく、目減りしない商品であるのは勿論、貴金属と違って、多くの相場の変動はありません。それが不動産投資が安定した投資として考えられています。しかし一方、年月とともに目減りし、資産価値が減少していく性質つを持ちます。土地の場合は、これはありませんがアパート・マンション経営の場合は、充分含んでおかねばなりません。 建物は、年月とともに老朽化という現象が継続します。建物の耐用年数はしっかりと頭に入れておく必要があるのです。減価償却費で経費として、税控除の対象とはなっていますが、失念すると、いつしか利益率、利回りの減少に慌てることになりかねません。新しいものは高く、古いものは安いのが商品価値の原則です。老朽化した建物は、修繕して新しい借主に提供しなければ、入居者が見つからず、結局空をき室になって、収益の減少をもたらします。修繕しなくても、借主があってローンを返済し終わっているなら問題ありませんが、建物の資産価値の減少は年々のことです。したがって、修繕費を毎年、投資の為の経費として計上していく経営が、事業を継続していく上で必須の条件となります。 http://www.century21distinguished.com/post-5.html http://www.century21distinguished.com/post-5.html 不動産投資 Mon, 07 Dec 2009 15:29:26 +0900 不動産投資　デメリット・リスクを考える１ 不動産投資とは、建物・マンションなどを購入して、賃貸料を受け取って収入にする、或いは土地を購入し、その購入金額より高く売却して差益を得ることにあります。だから入居者がいなく空き部屋になっていれば収入は得られません。また買いてがつかない土地を買ってしまえば丸損ということになりかねません。不動産投資を考える場合メリットばかりでなくデメリットをよく知ることが、失敗をしない要件となります。 賃貸物件の賃料は、立地条件によって定まってきます。交通便利、閑静、部屋の綺麗さ、周囲の環境など、好条件ほど当然、賃料は高く設定されます。賃料が的確に設定して公募すれば、まずは大丈夫ですが顧客の要望以上になっていれば、空き室は避けられません。自分の直感ではなく、住宅物件サイトを見るなり、不動産の専門家に複数あたって、市場価格を正確に知ることから始めます。商品として得る立場ですので顧客の好みに合わせた特徴も併せ持たねばなりません。例えば、女子大学のそばでの立地なら、女子学生をターゲットにして、デザインの良さ、清潔感、特に安全性の装備など備えて、売り出すことになるでしょう。単身者相手なら、とにかく生活の便利さを優先にすることにもなります。投資するには、売れる物件を慎重に選択して、条件にあった商品にする研究も怠たってはいけません。 http://www.century21distinguished.com/post-4.html http://www.century21distinguished.com/post-4.html 不動産投資 Fri, 04 Dec 2009 05:21:43 +0900 不動産投資　メリットを考える 誰もが、老後に不安を持つ時勢となっています。国の膨大な借金、株式の低迷、将来の公的年金への不安、医療費の高額化など、果たして生きていけるのかと、心配ですらあります。少子高齢化は世界的趨勢で進んでおり、公的年金はいつ破綻するのかの瀬戸際かもしれません。自分の安心した老後の生活を保障するために、長期安定した収入を確保していくために、副業が問われ、注目されるのは不動産投資です。公的年金の他に私的年金の創立を図るために有効な手段です。 手持ち資金が０から始めるやり方もあります。ワンルームマンションなど安い物件をローンを利用して購入することもできます。これはある程度収入に余裕のあるサラリーマンなら可能な方法です。もうひとつ自分の遊休土地にマンションなどを建設し、地代とか賃貸収入を得ていく方法です。これには多額の資金が必要とされ、一般のサラリーマンでは無理かもしれません。それで、自己資金と借入金との併用で不動産投資を行うのが一般的な方法です。 ローンが老後といわれる年齢に達する前に完済してしまえば、家賃収入から必要経費を控除した分が定期収入の個人年金として活用されます。他に、生命保険の代用、物件の減価償却、金利など必要経費として申告できますので大きな節税効果が期待されます。 http://www.century21distinguished.com/post-3.html http://www.century21distinguished.com/post-3.html 不動産投資 Tue, 01 Dec 2009 09:35:02 +0900 不動産投資　いくつかのメリット 国の借金が800兆円ということになっている今、これからの生活の安定は自分で切り開いて行かなくてはならない時代だと言えるでしょう。その為に不動産投資が話題に上ります。家賃収入により月々の生活が安定出来ることが魅力になっています。不動産メリットを考えると様々あります。 公的年金と貯蓄の切り崩しだけでは、老後の生活は不安です。不動産投資のローンをそれまでに完済してしまえば、こうした家賃収入が私的年金となって豊かな生活への助けになります。 投資用不動産をローンで借りると、団体信用生命保険に加入を義務づけられます。これによって、万一死亡した場合でも、投資用物件は遺族に残され、生命保険として生かされます。 節税効果もあります。家賃収入は給与所得とは別に申告することになっていますので、固定資産税、金利、減価償却費などが必要経費として認められ、所得税、住民税が軽減されます。 相続の際には、投資用物件は、現金などと違い、評価額で決められますので、大きな節税対策ともなります。 不動産は、資産価値が目減りしにくく、いまはデフレですが、インフレへと傾斜していけば、物件の資産価値の上昇とか賃貸料の値上げも期待されるますので、不動産投資は考えてみる価値はあるでしょう。 http://www.century21distinguished.com/post-2.html http://www.century21distinguished.com/post-2.html 不動産投資 Sat, 28 Nov 2009 13:18:58 +0900 不動産投資　老後の保障になるでしょうか 日本では、政権が交代したばかりでまだ景気回復への道筋は示されません。それどころか、政権交代のインパクトは、必ず一時的であれ景気の後退をもたらしていきます。そんな中、政治に頼ってばかりでは、老後の設計ができません。世界的不況、金利の下落、株価の低迷、年金への不安など懸念する材料に事欠かない流れになっています。 こんな時勢ですので、働けるうちに（つまりは銀行の保証が可能なうちに）将来への投資を考えている人が増えてきています。貯金は低金利、株式は危険という方は、真剣に不動産投資を検討するのではないでしょうか。 不動産投資とは、土地を買って、それを購入金額以上で売却しその差額を得る方法と、アパート、マンションなどを購入して他人に貸し、賃料を受け取り、投資金額にあてていく方法があります。土地売却での利益は、景気の動向、タイミングなどで左右されますが、賃料の場合の不動産投資は、長期的に試算しておく必要があります。物件の環境によって空き部屋の確率、賃料はどの位が妥当か、借入の場合は銀行への利息と月々の返済金額、返済が何年続くのか、自分の年収入将来にわたるチャートなど、検討する項目はいくつかあります。物件を最終的に売却して換金する物件の金額を見積もり、投資した自己資本に対し、総収入がいくらあるのか、所謂、利回りを計算することになります。利回りの良し、悪しで計画が実行されていきます。 不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンのタイプの投資です。堅実に行えば、さほどのリスクは無いと言えるのではないでしょうか。 http://www.century21distinguished.com/post-1.html http://www.century21distinguished.com/post-1.html 不動産投資 Wed, 25 Nov 2009 09:12:13 +0900 不動産投資　どういうことをするのでしょうか 不動産投資を簡略にいえば、利益を得る目的で、不動産にお金を投じていくことになります。不動産とは字の通り、動かない資産のことであり、一般的には、土地建物を指しています。一方、動産とは、現金、株式、商品など含め、形を持って交換する財産となります。 不動産投資には、投資した不動産（建物、土地）を人に貸して定期的に賃料を得ていく方法と(インカムゲイン)と、投資した不動産を売却してその差額によって利益を得る方法（キャピタルゲイン）とがあります。 インカムゲインでは、借りる相手がいないと、定期の収入は得られません。景気の動向によっては賃料が下落することもあり、災害による物件の倒壊など危険性があります。勿論保険には加入していることですが、全額の補償とはいきません。しかし、土地の場合は、無くなってしまうことはありません。キャピタルゲインでは、景気の動向による不動産の価格の変動はもちろんですが、その土地が政策、施策の流れによって、全く価値のないものに転ずる危険性を有しています。 不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンといわれるように、株式投資と違いひとつのチャンスで大金を手に入れることはありません。長期に亘って、投資金額を賃貸料で回収していったり、機会を捉え、不動産の売却利益を得ることになります。 http://www.century21distinguished.com/post.html http://www.century21distinguished.com/post.html 不動産投資 Sun, 22 Nov 2009 12:27:16 +0900